Субъекты рынка недвижимости

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способст­вующие повышению эффективности его оборота.

Различают следующие субъекты рынка недвижимо­сти. Это во-первых , покупатели (юридические и фи­зические лица), инвесторы-покупатели (юридические и физические лица). Во-вторых, продавцы недвижимости — собственники недвижимости, фонды имущества, органы, уполномо­ченные местной властью, конкурсные управляющие.

Продавцами и покупателями могут быть предприятия всех форм собственности, домохозяйства, ипотечные банки.

Среди продавцов недвижимости особое место зани­мают строительные организации. Они строят новое жилье, нежилые объекты и могут продавать объекты недвижимости либо сами, либо привлекать посредни­ков-продавцов, оплачивая их услуги.

Самый простой путь, когда фирма сама реализует покупателю недвижимость. Если строительная фирма привлекает посредническое агентство для реализации, то покупателю приходится покупать недвижимость по цене, увеличенной на стоимость услуг агентства, т. е. примерно на 8% и выше.

Сегодня ситуация на рынке меняется. Агентства по недвижимости продают недвижимость, а их услуги оплачивает не покупатель, а строительная фирма. Как утверждают специалисты, строительные фирмы полу­чают ряд выгод: быстрее идет реализация недвижи­мости, тем самым ускоряется оборот денежных средств, появляется возможность быстро начать новое стро­ительство. Агентство помогает застройщику опреде­лить оптимальную продажную цену. Например, про­фессиональная консультация может повысить цену реализуемой недвижимости на 5-10%, чем это предполагалось первоначально.

Участниками рынка недвижимости являются професси­ональные посредники, обеспечивающие реализацию объек­тов недвижимости: агенты по недвижимости, брокеры, ри­элтеры, оценщики, юридические фирмы, биржи недвижи­мости, страховые компании, ипотечные кредиторы, дилеры, уполномоченные лица, девелоперы, менеджеры по управлению недвижимостью, средства массовой информа­ции. Рассмотрим деятельность некоторых из них.

Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции консультантов по сделкам с недвижимостью: купля-продажа, сдача в аренду, зало­говые операции.

Брокеры-агенты, или посредники, представляющие в сделке интересы продавца или покупателя недвижи­мости.

Совершенно новая структура рынка недвижимости, которая возникла непосредственно с появлением самого рынка недвижимости — это риэлтерская фирма.

Первые риэлтерские фирмы появились в 1991 г. после принятия закона «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» (1991 г.). За короткий период времени риэлтерская фирма прошла путь от простого посредника до ведущего профессионального участника рынка не­движимости, предлагающего целый комплекс услуг на данном рынке.

Но информации экспертного совета по лицензирова­нию риэлтерской деятельности в Санкт-Петербурге в кон­це октября 1997 г. функционировало более 300 риэлтер­ских фирм. Основная задача профессионального риэлтера максимизировать прибыль от проводимой операции.

Функции риэлтерских фирм с момента их возникнове­ния до текущего момента существенно изменились. На­пример, по Санкт-Петербургу в 1991-1993 гг. риэлтер­ские компании осуществляли в основном посредничест­во, брокерские операции на рынке недвижимости. В 1994 г. основными были операции по расселению лиц, проживающих в коммунальных квартирах. С 1995 г. на­чинают развиваться услуги по кредитованию под залог жилой недвижимости и рассрочке покупки недвижимос­ти. С 1996 г. они начинают принимать долевое участие в строительстве жилья, обменов с доплатой.

Риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основным источником доходов риэлторской фирмы явля­ется получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам и покупателям недвижимости. Поэтому, чем выше сервис и круг оказываемых услуг, тем больше кли­ентов стремится работать с такой риэлторской фирмой.

Действующие риэлтерские фирмы дифференцируются по численности занятых сотрудников (большие, средние, малые), по сферам деятельности (многопрофильные, малопрофильные).

К большим риэлтерским фирмам в Санкт-Петербурге относятся фирмы с численностью сотрудников более 150 чел. Например, «Адвекс», «Бекар» и др.

Создавались большие фирмы в основном в начале 90-х годов. Большие прибыли начала их деятельности позво­лили им расширить спектр деятельности на рынке недви­жимости, стать многопрофильными (купля-продажа, расселение, аренда, участие в долевом строительстве и др.). Большое количество сфер деятельности является за­логом стабильности в деятельности риэлтерских фирм, так как при изменении ситуации они переключаются на другую деятельность, происходит перелив ресурсов (фи­нансовых, кадровых) из одной сферы в другую. Много профильность фирм позволяет экспериментировать в новых направлениях деятельности, а также получать значительные доходы за счет больших объемов работ.

Ряд фирм даже зарегистрированы как финансово-промышленные группы (ФПГ), а именно: в Москве ФПГ «ЖИЛИЩЕ», состоящее из 11-ти предприятий, числен­ностью 18600 чел.; цель группы — строительство жилья и производство продукции производственно-технологи­ческого назначения, а также в Санкт-Петербурге ФПГ «РОССТРО», в которую входят 28 предприятий, в том числе СКД-банк в г. Самаре, численность группы 5219 чел., цель — реализация программ развития жилищного и иного строительства.

Средние риэлтерские фирмы — это фирмы с коли­чеством сотрудников от 30 до 150 чел. (например, «Итака», «Динас» и др.). Среди средних фирм есть и многопрофильные, и специализированные, узко профильные. Достоинством средних фирм является высокий профессионализм ограниченного штата специалистов, оперативность и профессионализм в управлении фирмой.

Малые фирмы — фирмы с численностью сотрудников до 30 чел. Это, как правило, новые фирмы, процесс становления которых еще не закончился.

Узко профильные фирмы специализируются исклю­чительно на одной какой-либо услуге, например, на аренде жилья или на проведении финансовых операций. Они, как правило, укомплектованы специалистами, при­шедшими на работу из преуспевающих фирм.

Как показывает практика, для рынка жилой недви­жимости характерно преобладание малых фирм, здесь работают также индивидуальные брокеры и консуль­танты.

Крупные риэлтерские компании являются преобла­дающими на рынке коммерческой недвижимости, в сфере эксплуатации жилья.

Никакая сделка на рынке недвижимости не может быть осуществлена без предварительной оценки стои­мости недвижимости. Процедура оценки предшествует принятию решения, связанного с недвижимостью. Оцен­ка представляет обоснованное мнение независимой сто­роны о рыночной стоимости недвижимости.

В странах с рыночной экономикой существует госу­дарственная служба оценки недвижимости, с помощью которой определяется рыночная цена недвижимости.

В России учетом и определением стоимости недви­жимости занимались бюро технической инвентаризации (БТИ). Оценка БТИ не соответствует рыночным ценам, так как не учитывает уровень инфляции.

Потребность в профессиональной оценке необходима при залоге недвижимости, для получения кредита, при инвестировании, страховании и самое главное — при про­даже недвижимости. Оценка нужна по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу, по зака­зу потенциального покупателя во многих случаях перед заключением сделки, для определения стартовой цены объекта недвижимости на конкурсах, аукционах.

Институт оценки недвижимости в нашей стране раз­вивается по следующим направлениям: государственные структуры, общественные организации оценщиков, част­ные фирмы.

Государственная служба оценки недвижимости осу­ществляет учет и контроль за операциями с недвижи­мостью. Существуют три общественных организации оценщиков: Российское общество оценщиков, Институт независимых оценщиков, Лига независимых экспертов.

Российское общество оценщиков — профессиональная общественная организация, находящаяся на само обеспечении, некоммерческая структура. Она объединяет специалистов в области оценки недвижимости и бизнеса, инвестиционных проектов, промышленной и интеллек­туальной собственности. Ее деятельность регламентиру­ют Декларация общества оценщиков, Стандарты про­фессиональной практики, Кодекс профессиональной этики членов Российского общества оценщиков.

Основные задачи Российского общества оценщиков — поддержка своих членов по вопросам оценки в методи­ческом и информационном направлении с целью обес­печения высокого качества предоставляемых ими услуг и постоянное повышение квалификации. Общество имеет свои отделения в регионах России, является членом Российской гильдии риэлтеров, а также членом ряда международных организаций таких, как Европейская группа по оценке основных фондов. Тихоокеанский кон­гресс оценщиков и консультантов имеет контакты с профессиональными организациями оценщиков в США, Великобритании, Японии и др.

Институт независимых оценщиков пользуется под­держкой Российской гильдии риэлтеров и Мирового банка, принимает в свои члены только лиц, окончивших семинар по оценке недвижимости Института экономичес­кого развития Мирового банка, регулярно организует обучение своих членов, снабжает их методической лите­ратурой.

Лига независимых экспертов принимает в свои ряды юридических и физических лиц, здесь существует коллективная ответственность за результаты оценки, имеется страхование риска профессиональной деятель­ности и страхование оцененного имущества по договорам с Ингосстрахом и др. Лига взаимодействует с Российским бюро технической инвентаризации, обеспечивая себе тем самым дополнительные возможности при оказании услуг, связанных с получением кредита под залог не­движимости, проводит семинары по обучению оценщи­ков, трудоустраивает слушателей своих семинаров в подразделениях организации или в своих региональных отделениях.

Роль оценщика на рынке недвижимости постоянно растет. Оценки при кредитовании под залог недвижи­мости, страховании, переоценке основных фондов, раз­деле имущества, внесении его в уставный фонд стано­вятся основными в деятельности оценщиков. Многие крупные финансовые и инвестиционные структуры, банки без независимой оценки вообще не работают.

Наибольший опыт по оценке недвижимости пока при­ходится на рынок жилья. Появилась оценка арендных прав. На земельном рынке оценка в основном проводится по участкам для индивидуального жилищного строитель­ства и садоводства. Практика оценки земель сельско­хозяйственного назначения имеет пока опыт в южных регионах России, где земля дефицитна и дает доход. Наиболее сложным видом оценки является оценка биз­неса, в частности, оценка бизнеса вновь создаваемого предприятия и оценка стоимости действующего пред­приятия. Оценка коммерческой недвижимости является разновидностью оценки бизнеса и становится весьма актуальной по мере расширения рынка недвижимости.

Развитие рынка оценочных услуг будет совершенст­воваться по мере совершенствования законодательной базы и углубления рыночных отношений в области недвижимости.

В условиях господства рыночных отношений в области недвижимости возникает и возрастает роль профессио­нального предпринимателя-застройщика, которого на­зывают девелопером.

Девелопер — это тот, кто преобразует землю к новому использованию, это предприниматель, строящий на земле. Деятельность, связанная с развитием территории и преобразованием земель к новому использованию по­лучила название девелопмент. За рубежом в сфере де­ятельности девелоперов находится освоение земельных участков под застройку, строительство (реконструкция, реставрация) объектов.

Девелопер сам не строит, он организует создание объекта недвижимости таким образом, чтобы окупи­лись инвестированные в объект недвижимости ресурсы и была получена достаточная прибыль от реализации объекта. Содержание деятельности девелопера следую­щее: выбор экономически эффективного проекта; по­лучение всех необходимых разрешений на его реали­зацию от органов власти; определение условий при­влечения инвестиций, разработка механизмов и форм их возврата; поиск и привлечение инвесторов; отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и кон­троль за их работой; передача созданного объекта недвижимости в эксплуатацию; продажа отстроенного, реконструированного объекта, возврат финансовых ре­сурсов .

Девелопер является ключевой фигурой в развитии недвижимости. Он отвечает перед инвесторами за рас­ходование их средств, перед банками за возврат кре­дитных ресурсов, несет ответственность за качество про­екта перед государственными органами, перед подряд­чиками за финансирование, перед потребителями за своевременность и качество сдаваемой недвижимости. Девелопер должен учитывать структуру собственных и заемных средств при решении вопроса о привлечении инвестиций, заключении договора, определения форм финансирования и возврата вложенных средств.

Самая консервативная структура, действующая на рынке недвижимости, — банки.

Чтобы заработать на рынке недвижимости, банки ис­пользуют многие пути: вложение денег в те или иные девелоперские проекты, кредитование под залог недвижи­мости, создание собственных риэлтерских структур. Ос­новной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование покупки жилья.

Агентство недвижимости  «Адвекс» стало первым на рынке недвижимости Санкт-Петербурга страховать титул — право собственности на недвижимость.

Менеджеры по управлению недвижимостью осущест­вляют эффективное использование объекта недвижимос­ти при его эксплуатации.

Средства массовой информации реализуют реклам­ные акции по купле-продаже и другим операциям с различными видами недвижимости (например, ежене­дельная информационная газета «Недвижимость и стро­ительство Санкт-Петербурга», «Бюллетень недвижимос­ти ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга» и др.).

В этой связи следует подчеркнуть значение между­народной компьютерной сети ИНТЕРНЕТ как мощной маркетинговой системы по рекламе международной не­движимости. В настоящее время, в условиях кризиса, выгоднее вложить деньги в недвижимость в Испании, чем в ненадежные банки, акции, ГКО и прочие про­блемные дела.