Конкуренция на рынке недвижимости

Конкурентоспособность недвижимости — это совокупность ха­рактеристик объекта (здания, сооружения, территории), отличаю­щих его от объектов-аналогов по степени удовлетворения индивиду­ального потребителя и по уровню затрат на его покупку и последую­щую эксплуатацию, а также ее способность быть выделенной поку­пателем из других групп аналогичных объектов (например, жилых домов), предлагаемых фирмами-продавцами, благодаря более высо­ким потребительским свойствам и технико-экономическим парамет­рам. Именно на рынке проектов или осуществленных объектов строительная продукция, конкурируя между собой, сравнивается и проверяется потребителем на соответствие его потребности.

Показатели конкурентоспособности — это совокупность крите­риев количественной оценки уровня конкурентоспособности недви­жимости. Для оценки конкурентоспособности применяют систему показателей: единичных, групповых (свободных), интегральных.

Единичный показатель — процентное отношение величин ка­ких-либо технических или экономических параметров, при кото­ром элемент потребности теоретически полностью удовлетворяет­ся (например, отношение общей к жилой площади квартиры).

Групповой (свободный) показатель объединяет единичные по­казатели (например, кроме величины квартиры и числа комнат во внимание принимаются уровень отделки, месторасположение до­ма, экологические критерии, наличие подземного гаража и др.) и ха­рактеризует степень удовлетворения потребности в целом.

Интегральный показатель — численная характеристика кон­курентоспособности объекта недвижимости — выражается отно­шением группового показателя по техническим показателям к та­ковому по экономическим параметрам.

Для оценки динамики изменения уровня конкурентоспособно­сти под влиянием различных факторов за определенный период на практике рассчитываются индексы конкурентоспособности. Когда прибыли на рынке недвижимости превышают уровень, необходи­мый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостря­ется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению уров­ня чистых доходов.

Обострение конкуренции приведет к росту предложения данно­го вида недвижимости в данном районе. Если спрос при этом не воз­растает, средний чистый доход от всей недвижимости данного вида будет снижаться. Если конкуренция чрезмерна, прибыли могут опус­титься ниже нормальных или в некоторых случаях исчезнут.

Принцип, лежащий в основе определения конкуренции, важен для аналитика, пытающегося оценить стоимость потока доходов, превышающих рыночную норму. Если, допустим, получение сверх­прибыли не связано с долгосрочной арендой или какой-либо другой причиной, анализ потока дохода должен быть скрупулезным. В ос­новном аналитик может воспользоваться одним из двух подходов: избыточная прибыль может быть отделена от нормальной при­были и рассмотрена как отдельный поток доходов; весь поток чистых доходов может рассматриваться как более рискованный, чем нормальный поток, и может быть капитали­зирован по более высокой ставке.